Cumpărarea Unei Case În Amsterdam, Olanda. Ghid Detaliat. De Câți Bani Ai Nevoie?

Astăzi, 29 iunie, împlinim un an de când ne-am mutat în căsuța noastră, nu-mi vine să cred! Parcă nu-mi vine să cred că a trecut deja un an, dar, în același timp, parcă am locuit aici din totdeauna. Țin minte și acum cum am adus toate valizele, cutiile și sacoșele pline cu lucruri și am acoperit, aproape în întregime, podeaua din living cu ele. Eram emoționați, zăpăciți, obosiți, dar atât de fericiți. În sfârșit, după un proces al naibii de anevoios, am reușit să ne mutăm în propria noastră casă!

Cumpărarea unei case nu este un lucru deloc ușor, indiferent de orașul sau țara în care alegi să faci acest lucru. Știam asta încă de dinainte de a veni în Olanda, dar procesul de cumpărare a unei case în Amsterdam ne-a surprins, fiind mult mai diferit decât cel pe care îl cunoșteam noi.

Nouă ne-a luat ceva timp să aflăm toate detaliile și nu a fost deloc ușor. Am decis să scriu acest articol în speranța că va ajuta alte persoane care se gândesc să își cumpere o casă în țara asta frumoasă. Între noi fie vorba, chiar dacă e un proces obositor și de durată, e o investiție care își merită efortul, Amsterdam nefiind un oraș în care chiria este tocmai ieftină.

Piața imobiliară în Olanda este acum foarte fierbinte, mai ales în Amsterdam. Tot mai multă lume se mută aici, ceea ce face procesul de cumpărare a unei casei mai complicat și determină o creștere nebună a prețurilor. Casele sunt cumpărate printr-un fel de licitație. Respectiv, fiecare persoană interesată de o anumită casă face o ofertă prin email, de obicei mai mare decât prețul afișat, deci fără a ști ce contra oferte există.

Pentru că există o competiție destul de acerbă, noi am ales să angajăm un financial adviser (consultant financiar) care ne-a fost recomandat de niște prieteni și tare bine-am făcut! Sincer vorbind, nu știu dacă la momentul actual ai șanse reale să cumperi o casă, fără asistența acestuia. Bine, asta dacă nu ai o groază de bani pe care ești dispus să îi investești în casă.

Cu ce exact se ocupă un consultant financiar? Ei bine, la prima întâlnire cu acesta i-am făcut cunoștință cu situația noastră financiară. El adresează mai multe întrebări referitor la venituri și cheltuieli. Te întreabă apoi dacă ai dori să cumperi casa exclusiv din banii oferiți de bancă (în Olanda, banca oferă ipotecă care acoperă 100% din valoarea casei) sau dacă mai ai economii. De economii ai nevoie oricum, dacă ai noroc și nu trebuie să adaugi bani pentru achitarea propriu-zisă a casei, există cheltuieli precum procesarea actelor, taxe, notar, consultant, etc. Consultantul îți explică care dintre sumele achitate sunt tax-deductible (adică la sfârșitul anului îți recuperezi o parte din sumele respective) și care nu. Marea majoritate din taxele achitate sunt tax-deductible, inclusiv taxa achitată pentru serviciile consultantului. Îți explică exact ce și când va fi nevoie să achiți.

De asemenea, te informează despre faptul că există mai multe tipuri de ipotecă: Linear, Annuity, Mixed.

Linear: suma achitată lunar băncii variază. Astfel, la început suma este mai mare iar pe parcurs scade. Partea din suma respectivă care merge efectiv pentru achitarea casei (repayment), nu a interesului, rămâne constantă.

Annuity: suma achitată lunar băncii este constantă, partea pentru achitarea efectivă a casei, adică repayment-ul, variază, valorile fiind în creștere.

Mixed: o combinație între Annuity Mortgage și Linear Mortgage.

Noi am decis să optăm pentru Annuity Morgage, cu o rată fixată pe 12 ani. După această perioadă, rata se recalculează. Am considerat că ne va fi mai simplu să repartizăm banii lunar și să anticipăm cheltuielile, achitând băncii aceeași sumă în fiecare lună.

Pe lângă informațiile pe care le primești la prima întâlnire cu consultantul, el te ajută și cu verificarea actelor casei. Imediat după vizionarea casei, ceri vânzătorului să îți trimită setul de acte ale casei. Acte care sunt în limba olandeză. Consultantul verifică aceste acte și se asigură că nu există probleme la casă despre care vânzătorul nu te-a informat. Vânzătorul este obligat să stipuleze în actele casei orice problemă existentă. Dacă ai cumpărat casa și descoperi o problemă care ți-a fost ascunsă, ei sunt cei trași la răspundere.

Probabil cel mai util lucru pe care consultantul poate să îl facă este să afle valoarea aproximativă a casei. În Olanda, fiecare bancă are o metodă de a calcula suma maximă a ipotecii pe care ți-ar putea-o oferi, în baza venitului și cheltuielilor pe care le ai. Dar, pentru a evita o criză imobiliară, banca oferă ipotecă care nu depășește suma pe care Statul o consideră valoarea reală a casei, chiar dacă salariul tău ar permite o ipotecă mai mare. Respectiv, dacă ei consideră că o casă valorează 250.000€, banca îți va oferi 250.000€ ipotecă iar diferența dintre această sumă și suma ofertei pe care ai făcut-o tu trebuie să fie achitată de tine. Astfel, pentru că noi nu dispuneam de multe economii, era foarte important să știm aproximativ ce sumă va fi banca dispusă să ofere pentru fiecare casă în parte, ca să știm ce ofertă să facem.

Tot consultantul este cel care face ofertele. Ăsta este un avantaj pentru că inspiră încredere vânzătorilor deoarece acesta știe că situația ta financiară a fost deja verificată, respectiv riscul ca banca să nu îți ofere ipotecă sau ca tu să nu ai suficienți bani pentru a suplini diferența este mai mic. El scrie mail-urile în olandeză și, cum s-a întâmplat în cazul nostru, poate fi amic cu vânzătorii.

Procedura de cumpărare a unei case în Amsterdam, ținând cont de faptul că piața imobiliară aici este foarte fierbinte în această perioadă, durează aproximativ 2 luni și constă din următorii pași:

• Verifici anunțurile postate recent pe site-urile imobiliare. Cel mai mare și cunoscut site de profil din Olanda este Funda.nl.
• Găsești casele care îți plac. Noi am setat filtre pentru a primi notificări când este postată o casă care întrunește cerințele noastre.
• Faci programare pentru vizionare. Trebuie să te grăbești pentru că, de obicei, o casă care e postată luni e deja vândută până vineri.
• Vizionezi casa, ceri detaliile care te interesează. Urmează o listă a lucrurilor la care trebuie să fii atent la vizionarea casei.
• Rogi să ți se trimită actele casei și le verifici. Dacă ai ales să ai consultant, i le trimiți lui pentru verificare.
• Faci oferta prin email, până la data și ora limită pe care o afli la vizionare. Tu decizi suma, consultantul face oferta în numele tău. Oferta se face mereu în sus. Adică, tu poți să faci oricând o ofertă egală sau mai mică decât prețul afișat, dar o să fie în zadar. Din experiența noastră, oferta se face doar în sus și, de obicei, cu minim 5.000€ mai mult. Noi am avut un caz în care un apartament al cărui preț afișat era 225.000€ s-a vândut cu 295.000€.
• Aștepți să afli dacă ai câștigat casa sau nu. De obicei, ești anunțat în aceeași zi sau ziua următoare.
• Decizi dacă continui procesul de cumpărare și mergi la notar. După ce am fost anunțați că oferta noastră a fost cea selectată, am discutat cu consultantul. I-am zis că vrem să mergem mai departe cu procurarea casei. El a trimis actele necesare notarului și apoi am mers să semnăm primul act.
• Ai 3 zile la dispoziție în care poți să te răzgândești fără penalizări (3 days cooling off period). Este vorba de 3 zile lucrătoare. Respectiv, dacă se întâmplă că semnezi actul înainte de week-end, ai mai multe zile la dispoziție să te gândești. Dacă te răzgândești după această perioadă, trebuie să achiți 10% din prețul casei. Regula este valabilă atât pentru cumpărător cât și pentru vânzător.
• Aștepți evaluarea casei. Precum ziceam și mai sus, Statul evaluează imobilul. Mai apoi, banca oferă ipotecă egală cu suma la care a fost evaluată casa.
• Semnezi contractul pentru ipotecă. După ce ai decis la ce bancă vrei să aplici pentru a primi ipoteca. Consultantul va trimite toate actele, inclusiv valoarea casei. Rata la ipotecă, în Olanda, este foarte mică. Noi am decis să luăm ipoteca de la ING, pentru că nu aveau cerința de a fi locuit în Olanda minim 6 luni (multe bănci au acest criteriu). De asemenea, aveau și o ofertă de a fixa rata de 10 ani pe 12. Rata noastră este de 1,84%, cu obligația de a păstra cardul ING activ. Asta înseamnă efectuarea a minim 10 tranzacții lunar. Dacă am înceta să folosim cardul, rata ar fi 2,09%. În cazul în care ai depus cerere pentru ipotecă și ai primit refuz de la 3 bănci, poți renunța la cumpărarea casei, fără vreo penalizare. Contractul pentru ipotecă este în olandeză. Poți să angajezi un traducător pentru a-ți explica fiecare subpunct sau, te înarmezi cu răbdare și traduci toate cele 30 pagini ale acestuia folosind Google Translate, așa cum am făcut și noi.
• Transferi toți banii notarului. Cu câteva zile înainte de a merge la notar pentru semnarea actelor finale și primirea cheii, transferi toți banii pe contul notarului. Prin “toți banii” mă refer la diferența dintre valoarea casei și ofertă, taxa pentru procesarea actelor, pentru traducător și consultant și alte taxe minore care intervin. Notarul se ocupă de transferul sumelor necesare fiecăruia.
• Mergi la vizita finală a casei înainte de cumpărare. Atunci verifici dacă starea casei este aceeași ca și la prima vizită, dacă nu au intervenit modificări care să te facă să nu mai vrei să cumperi casa.
• Semnezi contractul final și primești cheia. Imediat după ce te-ai asigurat că imobilul este într-o stare bună, te îndrepți spre notar. La semnarea contractului este obligator să fie prezent și un traducător autorizat care să îți explice fiecare punct al contractului. Traducătorul este asigurat de notar, tu trebuie doar să achiți.
• Te muți în casa ta! Din momentul ăsta nu te relaxa prea tare, urmează mobilarea care este destul de dificilă și ea. Bine, asta dacă nu ai cumpărat o casă deja mobilată. Noi nu am apelat, dar știm că în Olanda este posibil să iei credit pentru mobilarea casei. În cazul creditului rata este mai mare decât când vine vorba de ipotecă, dar e oricum un procent mult mai mic decât în Republica Moldova, de exemplu.

Noi ne-am mutat în casa noastră la sfârșitul lunii iunie 2018. Procesul de informare, însă, a început cu vreo 5-6 luni înainte de asta. Am mers pe atunci la vizionare a vreo două case, dar nu știam mare lucru despre detaliile la care trebuie să atragem atenția sau ce implică cumpărarea unei case aici. Mai târziu, am început / reluat procesul efectiv de căutare a unei case. Procesul a fost unul super intens. În mai puțin de 2 luni am vizionat în jur de 50 de case și am făcut peste 30 de oferte.

Deși din exterior poate părea destul de simplu și am primit replici de genul “Ei, la voi a fost ușor, în câteva luni v-ați cumpărat casă”, nu a fost chiar atât de simplu. Dacă la început ne atașam emoțional de fiecare casă și vorbeam despre ea ca despre “casa noastră”, pe parcurs, am început să funcționăm pe pilot automat. Vedeam casele, verificam dacă întrunesc toate cerințele și făceam oferta.

Probabil vă dați seama că la fiecare refuz în plus, eram tot mai dezamăgiți și mai puțin încrezători că vom reuși să cumpărăm o casă. Ajunsesem să avem și câteva vizionări pe zi. Mai încurcam datele limită de a face ofertă și mai pierdeam câte o potențială casă. La început mergeam doar împreună să vedem casele, dar, mai apoi, pentru a reuși să ajungem la toate programările, mergeam separat. La vizitarea casei noastre am mers doar eu. Vlad a semnat actele văzând casa doar în poze și bazându-se pe spusele mele. Am început căutările având anumite criterii, pe parcurs am mai scăzut standardele pentru că nu reușeam să cumpărăm nici o casă. Într-un final, am avut noroc să cumpărăm o casă mult peste așteptările noastre.

Noi am avut parte și de o situație mai ciudată: cu o zi înainte de termenul limită pentru a face oferta pentru casa noastră i-am trimis email consultantului cu suma ofertei pe care voiam să o facem. Am primit un mesaj generat automat care ne zicea că el este în vacanță. Consultantul nostru financiar a plecat în vacanță și a uitat să ne anunțe. Nu credeam că avem vreo șansă să cumpărăm casa pentru că arăta foarte bine și erau și multe persoane care veniseră să vadă casa.

Într-un final, am decis să facem singuri oferta. Primisem evaluarea de la consultant, dar ne părea o sumă prea mică pentru felul în care arăta casa. Știind că adviser-ul nostru poate să jongleze un pic cu suma evaluării, am decis să facem oferta cu 15.000€ mai mare decât valoarea casei, ceva ce nu mai făcusem până atunci. Ne-am gândit că ar fi posibil de mărit evaluarea cu vreo 5.000€ sau, cel puțin, speram.

Am făcut oferta în olandeză, cu Google Translate, având ca și model un email căruia, din greșeală, consultantul i-a făcut forward. În email am scris că facem oferta în numele consultantului nostru care este în vacanță. Am sunat să verific dacă am expediat email-ul corect iar doamna cu care am vorbit a părut foarte neîncrezătoare când a citit suma ofertei noastre. L-am sunat pe Vlad și i-am zis să stea liniștit că nu prea pare să avem vreo șansă.

Deși trebuia să aflăm rezultatul a doua zi, câteva ore de la trimiterea ofertei am primit un email cu textul “Call our office”. Am sunat și am fost anunțată că am câștigat loteria pentru casă. Tot atunci am aflat și că vânzătorul îl cunoștea pe consultantul nostru. Eram șocată și semi-panicată. Știam că am făcut oferta mai mare decât ne permiteam, nu știam dacă consultantul nu se va supăra că i-am folosit numele fără acordul lui, dacă va putea face cumva să mărească valoarea casei. L-am sunat pe Vlad, ne-am întâlnit imediat, amândoi eram triști. Idee nu aveam cum să procedăm în continuare. Am reușit să dăm de consultant într-un final și a reușit să ne ajute cu mărirea valorii casei.

Chiar și așa, încă mai aveam nevoie de o sumă destul de mare de bani pentru a acoperi diferența dintre valoare și ofertă și pentru acte. Am avut noroc de faptul că prietenii și vecinii de cartier, Dan și Oxana, ne-au încurajat. Au zis că raportul dintre cum arată casa și preț este foarte bun, că vom reuși să găsim banii necesari, că este o oportunitate pe care n-ar trebui să o ratăm. Le suntem recunoscători pentru asta, pentru că ne-a dat încredere și am reușit, într-un final, să rezolvăm toate problemele.

Atunci când verificam anunțurile pe Funda.nl eram atenți la anumite detalii, pe lângă preț și numărul de camere:

1. Pozele și planul casei. Verificam în ce stare este casa și dacă nu are vreun proiect dubios. De exemplu, în care, pentru a ajunge într-un dormitor, trebuie să treci prin alte două.
2. Locația. Ne-am orientat să fie ușor de accesat folosind transportul public și să fie într-o zonă sigură.
3. Ground lease (Erfpacht în olandeză). În Amsterdam, de cele mai multe ori, la cumpărarea unei case, terenul pe care este aceasta construită aparține primăriei. Proprietarul casei trebuie să achite un fel de chirie. Deseori această taxă este achitată pe mai mult timp înainte, de exemplu, terenul de sub casa noastră a fost achitat până pe 31-05-2052. Dacă această taxă nu a fost pre-achitată pe o perioadă mai lungă de timp de către proprietarii casei, banca ar putea să vă ofere suma ipotecii mai mică pentru că aveți o cheltuială în plus. Am înțeles că poți cere Municipalității să îți facă o ofertă pentru a cumpăra teritoriul complet, bineînțeles, după ce cumperi casa.
4. Service costs (Servicekosten). Asta este suma care se achită lunar asociației locatarilor, asta în cazul în care casa face parte dintr-o astfel de asociație. În cazul casei noastre suma este de 36€ lunar, dar sunt case la care această taxă depășește 100€, uneori chiar și 200€. Recent am avut o situație care ne-a făcut să ne bucurăm că facem parte din asociație și achităm acești 36€ lunar. Am avut o problemă în casă, care, cel mai probabil, ar fi necesitat o sumă mare de bani, dar am aflat că avem asigurare pentru toate întâmplările nefericite din casă, inclusiv pentru geamuri. Tot asociația s-a ocupat recent de vopsirea fațadei casei și ramelor geamurilor. O parte din sumă a fost achitată din banii colectați și o parte a trebuit să o adăugăm noi. Asociația s-a dovedit a fi ceva util, dar fiți atenți. În Amsterdam mai există 6 blocuri care fac parte dintr-un tip vechi de asociație. La cumpărarea apartamentului nu obții drepturi asupra acestuia ci dreptul de a fi membru al asociației. Tu practic nu cumperi apartamentul X ci un procent mic din întregul bloc. Astfel de apartamente au, de obicei, un preț mai mic, dar vin la pachet cu mai multe probleme. De la faptul că trebuie să ceri acordul asociației pentru orice până la faptul că ipoteca este luată într-un mod ciudat: pentru toată clădirea, nu doar pentru apartament, ceea ce este mai complicat. Din cauza asta și vânzarea unui astfel de apartament ar fi mai complicată. Noi, înainte de a cumpăra casa pe care o avem, am făcut ofertă pentru un astfel de apartament și am fost selectați, dar consultantul ne-a sfătuit să renunțăm la el. Și, chiar dacă tentația era mare și oboseala la fel, am decis să ne adunăm puterile și să continuăm căutările.
5. Data livrării. Unele case pot să fie disponibile câteva luni mai târziu decât data vânzării. Așa că dacă planificați să vă mutați curând, verificați detaliul ăsta în anunț iar dacă nu este specificat, întrebați la vizionarea casei. Exită multe situații în care cumpărătorul și vânzătorul stabilesc împreună data mutării. Spre exemplu, foștii proprietari ai casei noastre voiau inițial să ne mutăm pe data de 4 iulie, dar, pentru că la sfârșitul lunii iunie expira contractul de chirie pe care îl aveam noi, au fost de acord să ne permită să ne mutăm pe 29 iunie 2018.

Un lucru extrem de important de știut este că în Olanda există National Mortgage Guarantee (NHG). Ce înseamnă asta? NHG este un fel de protecție a persoanei care primește ipotecă pentru a cumpăra o casă. În cazul în care circumstanțe importante din viața ta se modifică și din cauza asta nu mai ești capabil să achiți taxa lunară pentru ipotecă, statul încearcă să te ajute pentru a nu îți pierde casa sau a intra în datorii foarte mari.

De exemplu, dacă un cuplu care a cumpărat o casă divorțează, respectiv venitul este mai mic, sau unul dintre parteneri decedează. De asemenea, dacă devii invalid sau îți pierzi locul de muncă. Practic ce face NHG este să limiteze potențialele riscuri ale persoanei care apelează la ipotecă. În cazul în care nu pot fi găsite soluții și se apelează la vânzarea casei pentru a fi acoperită ipoteca iar prețul actual al casei se întâmplă să fie mai mic decât valoarea ipotecii, proprietarul nu rămâne dator ci NHG acoperă diferența.

În ce caz poți beneficia de o ipotecă cu NHG? În fiecare an este stabilită valoarea maximă a caselor care pot fi cumpărate beneficiind de NHG. De exemplu, în 2018, valoare maximă a casei (conform evaluării efectuate de autorități, nu a prețului listat sau cel de cumpărare) care putea fi cumpărată împreună cu NHG era de 265.000€. Această limită se modifică în fiecare an. Astfel, de exemplu, dacă imobilul pe care urmează să îl procuri valorează 265.000€ sau mai puțin, poți beneficia de această garanție foarte benefică în cazul unei crize financiare sau a unor probleme personale. La cumpărarea casei, pentru NHG, se achită o taxă unică de 1% (în 2018) din valoarea casei, bani pe care trebuie să îi achiți din economiile personale.

Precum ziceam și anterior, în Olanda, banca oferă 100% din valoarea casei. Dacă oferta ta depășește valoarea stabilită de stat, diferența trebuie adăugată de tine. Pe lângă această sumă, mai ai nevoie și de alte economii pentru restul taxelor aferente. Informația asta o găsiți probabil peste tot pe internet, dar vreți să știți aproximativ despre ce cheltuieli e vorba.

Aici este o listă a costurilor aferente cumpărării casei noastre:

• Arrangement fee (remunerarea consultantului financiar): 3.900€
• NHG: 1% din valoarea casei
• Transfer tax: 2% din prețul casei
• Notary ownership deed: 800€
• Notary mortgage deed: 800€
• Valuation: 450€

În cazul nostru, actele + serviciile consultantului ne-au costat în jur de 14.000€. Bani de care trebuie să dispui + diferența dintre valoarea casei și oferta făcută. Într-un final, deși în Olanda nu există cerința de a achita prima rată pentru casă, cheltuielile necesare ajung la o sumă similară.

Precum am zis și mai sus, pasul care urmează după cumpărarea unei case este mobilarea ei. Chiar dacă poate părea simplu, se poate dovedi a fi mai complicat decât anticipați.

• 

• 

Mai jos am atașat câteva poze din casa noastră, mai exact din living și două dintre cele trei dormitoare (înafară de dormitorul nostru și terasă), înainte și după mobilare.

Living:

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Dormitorul mic:

• 

• 

• 

• 

Dormitorul mijlociu:

• 

• 

• 

• 

Pentru început, noi am decis să cumpărăm câteva piese de mobilier de la foștii proprieteri: canapeaua, masa cu scaune, etc. Am luat această hotărâre pentru că voiam să mobilăm casa foarte repede iar livrarea canapelei pe care o voiam, de exemplu, dura minim 6 săptămâni. 

De ce ne-am dorit să mobilăm casa cât mai repede posibil? Pentru că ne-am propus să transformăm casa și într-o sursă adițională de venit. Cum și dacă nouă ne-a reușit poți citi aici.

Cam așa a decurs, în cazul nostru, procesul de cumpărare a casei în Amsterdam, Olanda. Dacă doriți să cumpărați o casă în Olanda, noi vă dorim multă răbdare și mult noroc! Chiar dacă nu e un proces simplu, vă pot spune, la un an distanță, că nu regretăm deloc și că, dacă am da timpul înapoi, ne-am încumeta încă o dată să trecem prin acest proces pentru că orașul acesta este poveste pură! În acest articol am povestit despre lucrurile care ne-au făcut să ne îndrăgostim de Olanda. 

Dacă vă gândiți la cumpărarea unei case în Amsterdam, Olanda, ați putea fi interesați și de aceste articole:

Cele Mai Frumoase Orașe de Vizitat în Olanda, în afară de Amsterdam | 2020 

  TOP 15 Lucruri Interesante Despre OLANDA

Locuri de vizitat și unde să mănânci gustos în Amsterdam, recomandate de locuitori.

Sper din suflet că acest articol v-a fost util! Dacă aveți întrebări pe acest subiect la care nu am răspuns în articol, nu ezitați să le adresați în secțiunea de comentarii! 

 

Vă îmbrățișez cu drag! ♡